Xây Nhà Hết Bao Nhiêu Tiền? Cách Dự Trù Chi Phí Và Tránh Phát Sinh

“Xây một căn nhà cần chuẩn bị bao nhiêu tiền để không phải lo thiếu hụt giữa chừng?”

Đây là một trong những câu hỏi quan trọng nhất của gia chủ khi bắt đầu lên kế hoạch xây dựng. Nhiều người đã tích lũy trong nhiều năm, có sẵn đất, có hình dung về ngôi nhà mong muốn nhưng vẫn chưa dám khởi công vì một nỗi lo rất thực tế: Không biết tổng chi phí cuối cùng là bao nhiêu và liệu số tiền đang có có đủ để hoàn thiện ngôi nhà hay không.

Có những gia chủ dự trù khá kỹ chi phí xây dựng nhưng lại chưa tính đầy đủ tiền thiết kế, vật liệu hoàn thiện, thiết bị, nội thất và những khoản có thể phát sinh do thay đổi phương án.

Khi công trình bước vào giai đoạn hoàn thiện, ngân sách bắt đầu căng thẳng. Những hạng mục từng được mong đợi có thể phải cắt giảm hoặc trì hoãn.

Theo góc nhìn chuyên môn của KTS. Lê Nam, điều gia chủ cần quan tâm không chỉ là xây nhà bao nhiêu tiền một mét vuông, mà quan trọng hơn là xác định được tổng số tiền cần chuẩn bị để ngôi nhà có thể hoàn thành và đưa vào sử dụng đúng với nhu cầu ban đầu.

1. Vì Sao Nhiều Gia Chủ Không Biết Chính Xác Xây Nhà Hết Bao Nhiêu Tiền?

Khi tìm hiểu chi phí xây dựng, phần lớn gia chủ thường bắt đầu từ diện tích đất, số tầng dự kiến và đơn giá xây dựng trên thị trường.

Ví dụ, một gia đình có đất 5 × 20 m, dự định xây nhà 3 tầng. Họ tìm hiểu đơn giá thi công, nhân với diện tích dự kiến rồi lấy kết quả làm ngân sách xây nhà.

Cách tính này có thể giúp hình dung một mức chi phí sơ bộ. Tuy nhiên, nếu chưa xác định rõ diện tích xây dựng được quy đổi như thế nào, giải pháp móng, kết cấu, vật liệu, phạm vi hoàn thiện và những khoản đã bao gồm trong đơn giá thì con số thu được chưa thể xem là tổng mức đầu tư cuối cùng.

Cùng một diện tích và số tầng, hai ngôi nhà vẫn có thể có chi phí khác nhau đáng kể.

Sự khác biệt có thể đến từ:

Điều kiện nền đất và phương án móng.
Thiết kế kiến trúc, kết cấu và mức độ phức tạp khi thi công.
Vị trí công trình, đường vận chuyển vật tư và khả năng tiếp cận của thiết bị.
Chủng loại vật liệu và tiêu chuẩn hoàn thiện.
Hệ thống điện nước, thiết bị, điều hòa và các tiện ích bổ sung.
Phạm vi công việc đã bao gồm hoặc chưa bao gồm trong báo giá.

Vì vậy, nếu chỉ hỏi “Xây nhà 3 tầng bao nhiêu tiền?” mà chưa có thông tin về công trình, rất khó đưa ra một mức dự toán đủ tin cậy để gia chủ quyết định đầu tư.

Đừng nhầm chi phí thi công với tổng ngân sách để vào ở

Một hợp đồng thi công có thể chỉ bao gồm những hạng mục được liệt kê trong báo giá. Trong khi đó, để ngôi nhà sẵn sàng sử dụng, gia chủ có thể cần thêm nhiều khoản khác.

Đây chính là điểm cần làm rõ ngay từ đầu: Mức giá đang được tư vấn là giá cho phạm vi công việc nào?

2. Muốn Biết Xây Nhà Cần Bao Nhiêu Tiền, Hãy Chia Ngân Sách Thành 5 Nhóm

Thay vì chỉ tập trung vào một đơn giá tổng, gia chủ nên lập kế hoạch ngân sách theo từng nhóm chi phí.

Nhóm 1: Chi phí chuẩn bị trước xây dựng

Tùy công trình, nhóm này có thể bao gồm khảo sát hiện trạng, khảo sát địa chất khi cần thiết, thiết kế kiến trúc, kết cấu, điện nước và các thủ tục liên quan.

Đây là những công việc cần được xem xét trước khi triển khai thi công, bởi kết quả khảo sát và hồ sơ thiết kế ảnh hưởng trực tiếp đến giải pháp xây dựng.

Nhóm 2: Chi phí thi công phần thô

Đây là nhóm công việc tạo nên các bộ phận cơ bản của công trình theo phạm vi hợp đồng, chẳng hạn phần móng, kết cấu bê tông cốt thép, xây tường và những hạng mục liên quan.

Chi phí thực tế phụ thuộc vào hồ sơ thiết kế, điều kiện thi công, chủng loại vật tư và khối lượng công việc.

Gia chủ không nên mặc định mọi báo giá phần thô đều bao gồm các hạng mục giống nhau.

Nhóm 3: Chi phí hoàn thiện

Giai đoạn hoàn thiện có nhiều lựa chọn vật liệu với mức giá khác nhau.

Gạch ốp lát, sơn, cửa, lan can, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện và những chi tiết trang trí đều ảnh hưởng đến tổng chi phí.

Nếu chưa lựa chọn mức hoàn thiện dự kiến từ đầu, gia chủ rất dễ tăng ngân sách khi liên tục thay đổi sang vật liệu hoặc thiết bị có giá cao hơn.

Nhóm 4: Chi phí nội thất và đưa công trình vào sử dụng

Một ngôi nhà hoàn thiện xây dựng chưa chắc đã có đầy đủ nội thất và thiết bị để gia đình sinh hoạt.

Tủ bếp, giường, tủ quần áo, bàn ghế, rèm cửa, máy lạnh, thiết bị gia dụng và những nhu cầu khác cần được đưa vào kế hoạch nếu gia chủ muốn sử dụng ngay sau khi bàn giao.

Không phải hạng mục nào cũng nằm trong hợp đồng thi công xây dựng.

Nhóm 5: Chi phí dự phòng

Dự phòng không có nghĩa là chấp nhận để công trình phát sinh tùy ý.

Đây là khoản ngân sách được chuẩn bị cho những tình huống hợp lý như thay đổi nhu cầu, điều chỉnh vật liệu, khối lượng phát sinh được xác nhận hoặc các vấn đề cần xử lý khi triển khai.

Mức dự phòng phù hợp phụ thuộc vào độ hoàn thiện của hồ sơ, điều kiện công trình, hình thức hợp đồng và mức độ chắc chắn của các hạng mục đã được báo giá.

Quan điểm của KTS. Lê Nam: Trước khi khởi công, gia chủ nên biết mình dự kiến chi bao nhiêu cho từng nhóm và khoản nào còn chưa được xác định. Đó là cơ sở quan trọng để tránh bị động về tài chính.

3. Ví Dụ: Có 2 Tỷ Đồng Thì Nên Phân Bổ Ngân Sách Xây Nhà Như Thế Nào?

Giả sử một gia đình dự kiến dành 2 tỷ đồng cho toàn bộ quá trình xây dựng và chuẩn bị vào ở, chưa bao gồm chi phí mua đất.

Gia đình không nên mặc định có thể ký hợp đồng xây dựng trị giá đủ 2 tỷ đồng nếu vẫn còn các khoản thiết kế, nội thất, thiết bị hoặc dự phòng phải tự thanh toán.

Một cách lập kế hoạch ban đầu là phân bổ ngân sách thành các nhóm riêng biệt.

Ví dụ minh họa cách phân bổ 2 tỷ đồng:

Nhóm chi phí	Ngân sách giả định
Chuẩn bị, khảo sát, thiết kế và thủ tục	80 triệu đồng
Thi công xây dựng và hoàn thiện theo hợp đồng	1,45 tỷ đồng
Nội thất, thiết bị ngoài hợp đồng	270 triệu đồng
Dự phòng	200 triệu đồng
Tổng cộng	2 tỷ đồng

Lưu ý: Đây chỉ là ví dụ minh họa phương pháp quản lý ngân sách, không phải báo giá hoặc định mức chi phí của King House. Các khoản thực tế phải được xác định theo hồ sơ, vị trí công trình, nhu cầu sử dụng và phạm vi hợp đồng.

Điểm quan trọng của ví dụ không nằm ở việc mỗi nhóm phải chi đúng bao nhiêu tiền, mà là gia chủ cần nhìn thấy toàn bộ những khoản phải thanh toán trước khi quyết định mức giá hợp đồng phù hợp.

Nếu gia đình chưa có nhu cầu hoàn thiện nội thất ngay, có thể cân nhắc triển khai theo giai đoạn. Tuy nhiên, những hệ thống âm tường, đường chờ kỹ thuật hoặc hạng mục khó sửa đổi về sau vẫn nên được tính toán trong thiết kế tổng thể.

4. Những Khoản Phát Sinh Khi Xây Nhà Thường Đến Từ Đâu?

Không phải mọi khoản phát sinh đều xuất phát từ việc nhà thầu báo giá thiếu. Một số khoản đến từ thay đổi nhu cầu của gia chủ, điều kiện hiện trường hoặc những hạng mục chưa được xác định đầy đủ trước khi thi công.

Điều quan trọng là phải phân biệt được nguyên nhân để có cách kiểm soát phù hợp.

4.1. Thay đổi thiết kế khi đã thi công

Đây là tình huống dễ làm tăng chi phí và ảnh hưởng tiến độ.

Chẳng hạn, gia chủ quyết định thay đổi vị trí cầu thang, điều chỉnh công năng hoặc bổ sung các hạng mục kỹ thuật khi công trình đã triển khai.

Tùy thời điểm và mức độ thay đổi, việc điều chỉnh có thể kéo theo công tác tháo dỡ, thi công lại hoặc thay đổi vật tư.

Giải pháp: Dành đủ thời gian xem xét công năng, bản vẽ và nhu cầu sử dụng trước khi chốt hồ sơ.

4.2. Chưa xác định rõ chủng loại vật liệu hoàn thiện

Khi lập ngân sách, gia chủ có thể dự tính sử dụng vật liệu ở một phân khúc nhất định.

Nhưng đến lúc lựa chọn thực tế, các mẫu gạch, cửa, thiết bị hoặc phụ kiện cao cấp hơn lại hấp dẫn hơn phương án ban đầu.

Nếu nhiều hạng mục cùng tăng giá, tổng chênh lệch có thể trở thành khoản chi đáng kể.

Giải pháp: Xây dựng danh mục vật liệu dự kiến, xác định mức giá mục tiêu và giới hạn ngân sách cho từng nhóm hoàn thiện.

4.3. Báo giá chưa làm rõ phạm vi công việc

Một mức giá hấp dẫn có thể chưa bao gồm tất cả những gì gia chủ đang hình dung.

Ví dụ, cần kiểm tra rõ các hạng mục như cổng rào, sân, hệ thống thoát nước ngoài nhà, thiết bị, nội thất hoặc các công việc đặc thù khác có nằm trong hợp đồng hay không.

Không thể chỉ dựa vào tên gọi “xây nhà trọn gói” để mặc định mọi hạng mục đều đã được tính.

Giải pháp: Yêu cầu bảng mô tả phạm vi công việc, chủng loại vật tư và danh mục các hạng mục loại trừ.

4.4. Điều kiện hiện trường khác với dự kiến

Điều kiện nền đất, hiện trạng công trình lân cận, đường vận chuyển vật liệu hoặc những vấn đề kỹ thuật phát hiện trong quá trình triển khai có thể ảnh hưởng đến biện pháp thi công.

Không phải tình huống nào cũng có thể dự đoán chính xác từ đầu.

Giải pháp: Thực hiện công tác khảo sát phù hợp, đánh giá điều kiện thi công và làm rõ cách xử lý những tình huống phát sinh trong hợp đồng.

4.5. Phát sinh do thiếu phối hợp giữa các đội thi công

Khi nhiều đơn vị cùng thực hiện những hạng mục liên quan, việc thiếu thống nhất về tiến độ, kích thước, vị trí kỹ thuật hoặc trách nhiệm có thể dẫn đến thi công chồng chéo.

Ví dụ, hệ thống điện nước chưa được phối hợp đầy đủ với kiến trúc hoặc nội thất, khiến một số vị trí phải điều chỉnh sau khi đã xây tô.

Giải pháp: Có hồ sơ phối hợp rõ ràng, đầu mối quản lý thống nhất và quy trình xác nhận thay đổi trước khi thực hiện.

5. Có Phải Cứ Chọn Nhà Thầu Giá Thấp Là Tiết Kiệm?

Giả sử hai đơn vị cùng báo giá cho một công trình, nhưng có sự chênh lệch đáng kể về tổng giá trị.

Gia chủ không nên vội kết luận đơn vị thấp hơn là lựa chọn tiết kiệm hơn.

Trước tiên cần đối chiếu xem hai báo giá có cùng phạm vi công việc, vật tư, điều kiện thi công và trách nhiệm thực hiện hay không.

Một báo giá cần được xem xét ít nhất ở các khía cạnh:

Hạng mục nào đã bao gồm và hạng mục nào chưa bao gồm?
Vật tư được mô tả cụ thể đến mức nào?
Khối lượng và phương pháp tính giá có rõ ràng không?
Những công việc phát sinh sẽ được xác nhận và tính giá như thế nào?
Tiến độ, nghiệm thu, thanh toán và bảo hành được quy định ra sao?

Giá thấp chỉ thực sự có ý nghĩa khi gia chủ hiểu rõ mình nhận được những gì tương ứng với mức giá đó.

Việc so sánh trên cùng một cơ sở sẽ giúp lựa chọn khách quan hơn và hạn chế những bất đồng trong quá trình triển khai.

6. Làm Thế Nào Để Xây Nhà Không Bị Vượt Ngân Sách?

Không có phương pháp nào bảo đảm một công trình tuyệt đối không phát sinh chi phí trong mọi tình huống.

Tuy nhiên, gia chủ có thể chủ động giảm rủi ro bằng cách kiểm soát những yếu tố quan trọng từ trước khi khởi công.

Bước 1: Xác định ngân sách tối đa có thể sử dụng

Cần phân biệt khoản tiền hiện có, nguồn tiền chắc chắn có thể huy động và khoản dự kiến nhưng chưa chắc chắn.

Không nên xây dựng kế hoạch thanh toán phụ thuộc quá nhiều vào nguồn tài chính chưa được xác nhận.

Bước 2: Thiết kế theo khả năng tài chính

Trao đổi với kiến trúc sư về mức đầu tư ngay từ đầu.

Nếu ngân sách có giới hạn, nên ưu tiên công năng, kết cấu và các hạng mục kỹ thuật cần thiết trước khi cân nhắc những chi tiết trang trí có thể điều chỉnh.

Bước 3: Hoàn thiện hồ sơ trước khi báo giá chính thức

Hồ sơ càng rõ thì cơ sở bóc tách khối lượng và lập dự toán càng cụ thể.

Những nội dung chưa được xác định cần được ghi nhận, thay vì tự mặc định đã nằm trong tổng giá trị.

Bước 4: Làm rõ báo giá và hợp đồng

Gia chủ cần nắm được phạm vi thi công, chủng loại vật tư, tiến độ, các đợt thanh toán và nguyên tắc xử lý phát sinh.

Đối với công việc ngoài hợp đồng, nên có quy trình đề xuất, báo giá, phê duyệt và ghi nhận bằng văn bản trước khi triển khai, trừ trường hợp khẩn cấp cần xử lý theo thỏa thuận và quy định áp dụng.

Bước 5: Theo dõi ngân sách thực tế trong quá trình thi công

Không nên chỉ theo dõi số tiền đã thanh toán.

Gia chủ cần biết tổng giá trị hợp đồng, những khoản đã chi, những khoản đã cam kết nhưng chưa đến hạn thanh toán, các thay đổi được duyệt và ngân sách còn lại.

Một bảng theo dõi đơn giản nhưng được cập nhật thường xuyên sẽ giúp nhận diện nguy cơ vượt ngân sách sớm hơn.

Bước 6: Kiểm soát quyết định thay đổi

Trước khi nâng cấp vật liệu hoặc bổ sung một hạng mục, hãy đặt câu hỏi: “Khoản thay đổi này có thật sự cần thiết và sẽ ảnh hưởng thế nào đến tổng ngân sách còn lại?”

Nhiều quyết định nhỏ có thể tạo ra chênh lệch lớn khi cộng dồn.

7. Nếu Ngân Sách Có Hạn, Nên Ưu Tiên Khoản Nào Và Tiết Giảm Khoản Nào?

Đây là vấn đề cần cân nhắc dựa trên điều kiện từng công trình, không nên áp dụng một công thức cứng nhắc.

Về nguyên tắc, gia chủ không nên cắt giảm tùy tiện các yêu cầu liên quan đến an toàn kết cấu, chất lượng thi công, hệ thống kỹ thuật thiết yếu và những hạng mục chống thấm quan trọng.

Những nội dung này cần tuân thủ hồ sơ thiết kế và yêu cầu chuyên môn phù hợp.

Ngược lại, gia chủ có thể trao đổi với kiến trúc sư để xem xét các lựa chọn như:

Tinh giản chi tiết trang trí không cần thiết.
Lựa chọn vật liệu hoàn thiện phù hợp hơn với mức đầu tư.
Cân nhắc phương án thiết kế đơn giản, thuận lợi cho thi công.
Phân kỳ một số hạng mục nội thất rời có thể bổ sung sau.
Hạn chế thay đổi phương án khi đã chốt thiết kế.

Điều cần hướng đến không phải là một ngôi nhà có chi phí thấp nhất bằng mọi cách, mà là một phương án đầu tư phù hợp, bảo đảm những yêu cầu quan trọng và đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt của gia đình.

8. Giải Đáp Những Câu Hỏi Gia Chủ Thường Gặp Về Ngân Sách Xây Nhà

Xây nhà 2 tầng hoặc 3 tầng cần bao nhiêu tiền?

Không thể xác định đáng tin cậy chỉ từ số tầng. Cần có diện tích, vị trí, phương án móng và kết cấu, mức hoàn thiện, phạm vi thi công cùng các điều kiện thực tế để lập dự toán sơ bộ.

Có nên dự trù thêm tiền ngoài báo giá nhà thầu?

Có, nếu tổng ngân sách gia đình còn bao gồm các hạng mục ngoài hợp đồng hoặc cần khoản dự phòng cho những tình huống phát sinh hợp lý. Cần đối chiếu phạm vi báo giá trước khi quyết định số tiền dự phòng.

Vì sao báo giá ban đầu và chi phí cuối cùng có thể khác nhau?

Nguyên nhân có thể đến từ thay đổi thiết kế, vật liệu, khối lượng công việc, điều kiện hiện trường hoặc những hạng mục chưa nằm trong phạm vi báo giá ban đầu. Mỗi khoản cần được xác định nguyên nhân và đối chiếu với hợp đồng.

Xây nhà trọn gói có chắc chắn không phát sinh không?

Không thể khẳng định như vậy. Mức độ ổn định của chi phí phụ thuộc vào phạm vi hợp đồng, độ hoàn thiện của hồ sơ, điều kiện thi công và việc quản lý thay đổi trong quá trình thực hiện.

Khi nào nên lập dự toán chi phí xây nhà?

Nên xác định mức đầu tư mục tiêu ngay từ giai đoạn chuẩn bị và lập dự toán chi tiết hơn khi có đủ hồ sơ, thông tin kỹ thuật và phạm vi công việc để tính toán.

>> Xem thêm: Xây Nhà Bị Phát Sinh Chi Phí: Nguyên Nhân Và Cách Hạn Chế Ngay Từ Đầu

9. Lời Khuyên Từ KTS. Lê Nam: Đừng Xây Nhà Bằng Một Con Số Chưa Được Làm Rõ

Điều khiến nhiều gia chủ áp lực không chỉ là số tiền phải bỏ ra, mà còn là cảm giác không biết những khoản chi tiếp theo sẽ xuất hiện khi nào và liệu mình có đủ khả năng hoàn thành ngôi nhà như mong muốn hay không.

Một kế hoạch tài chính rõ ràng sẽ giúp gia chủ chủ động hơn trong việc lựa chọn quy mô, thiết kế, vật liệu và hình thức thi công.

Trước khi quyết định khởi công, hãy cố gắng trả lời đầy đủ ba câu hỏi:

Tổng mức đầu tư để hoàn thành ngôi nhà là bao nhiêu?
Những khoản nào đã được xác định và những khoản nào vẫn còn dự kiến?
Nếu có thay đổi, ai sẽ kiểm soát và phê duyệt chi phí trước khi thực hiện?

Khi những vấn đề này được làm rõ, gia chủ sẽ có cơ sở tốt hơn để đưa ra quyết định và hạn chế rủi ro tài chính.

Xây nhà không chỉ cần đủ tiền để bắt đầu. Quan trọng hơn là có kế hoạch để hoàn thành ngôi nhà đúng với khả năng và nhu cầu của gia đình.

>> Xem thêm: Người Mới Xây Nhà Cần Chuẩn Bị Gì? Checklist Đầy Đủ Và Chi Tiết Nhất

King House – Tư Vấn Thiết Kế Và Thi Công Phù Hợp Với Nhu Cầu Đầu Tư

Mỗi gia đình có nhu cầu sử dụng, điều kiện đất đai và khả năng tài chính khác nhau. Vì vậy, việc tư vấn phương án xây dựng cần bắt đầu từ những thông tin cụ thể, thay vì áp dụng một mức giá chung cho mọi công trình.

KHC hướng đến việc đồng hành cùng gia chủ trong quá trình tìm hiểu nhu cầu, định hướng thiết kế và lựa chọn giải pháp triển khai phù hợp với phạm vi dịch vụ.

Nếu anh chị đang chuẩn bị xây nhà nhưng chưa biết nên dự trù ngân sách từ đâu, có thể trao đổi thông tin về diện tích đất, số tầng dự kiến, nhu cầu công năng và mức đầu tư mong muốn để được tư vấn bước đầu.

>> Xem thêm: Chuẩn Bị Bao Nhiêu Tiền Thì Nên Khởi Công? Bài Toán Dòng Tiền Khi Xây Nhà Gia Chủ Cần Biết

Câu hỏi thường gặp

1 Nên chọn thi công trọn gói hay đội thi công riêng lẻ để tiết kiệm chi phí?

Xây dựng nên một tổ ấm tiện nghi, hiện đại và bền vững là niềm mong ước của nhiều gia chủ. Song với đó, việc lựa chọn dịch vụ thi công trọn gói được nhiều gia chủ ưu tiên lựa chọn hiện nay. Dưới đây là giải đáp chi tiết giúp gia chủ hiểu rõ hơn lợi ích khi lựa chọn xây nhà trọn gói.

Thông thường để hoàn thiện ngôi nhà, có 3 cách để chọn đơn vị nhà thầu

Chọn đơn vị nhà thầu chỉ cung cấp nhân công. Theo đó những vật liệu, quản lý, giám sát thì gia chủ sẽ tự lo
Chọn nhà thầu riêng lẻ theo từng gói. Ví dụ như phần thô riêng, cửa riêng, sơn bả riêng,…
Chọn nhà thầu theo hướng thi công trọn gói và chủ nhà sẽ không phải lo các vấn đề như tìm giám sát, vật liệu,.. bởi đơn vị nhà thầu trọn gói sẽ thực hiện mọi công việc.

Tuy nhiên, gia chủ có nhiều yếu tố để lựa chọn. Với phương án 1 và phương án 2, có thể mức đầu tư của chủ nhà ít hoặc chủ nhà có người thân có thời gian hay kinh nghiệm để trông coi việc xây dựng. Nhưng phương án 1 và phương án 2 sẽ có nhiều khó khăn. Đặc biệt liên quan đến tiến độ, chất lượng xây dựng cũng như công tác thi công sẽ khó hơn so với phương án thi công trọn gói.

Theo quan điểm của King House, gia chủ nên chọn đơn vị nhà thầu thi công trọn gói và có kinh nghiệm. Bởi vì, lựa chọn đơn vị thi công trọn gói sẽ có những ưu điểm:

Lựa chọn đơn vị chuyên nghiệp, có kinh nghiệm thì việc thi công sẽ đảm bảo tiến độ, thi công nhanh và chất lượng tốt hơn vì có quy trình chỉn chu và có giám sát trực tiếp. Thay vì gia chủ tự tổ chức thi công, tự sắp xếp các đội, tự mua vật liệu và giám sát sẽ vất vả hơn. Điều này gây ảnh hưởng kéo dài thời gian cũng như chất lượng công trình.
Một đơn vị thi công trọn gói, tất cả các đội thầu đến giám sát sẽ hiểu từng bản vẽ, công năng, kiến trúc, kết cấu cho đến điện nước chi tiết của ngôi nhà. Từ đó việc phối hợp liên kết với nhau tốt hơn cũng như xử lý ngôi nhà chỉn chu hơn. Đồng thời tránh được trường hợp các đội thầu sẽ không hiểu và sẽ tự lo phần của mình.
Các đơn vị chuyên nghiệp sẽ có hợp đồng rõ ràng về thời gian thi công cũng như vật liệu, quy trình. Do đó chủ nhà dựa vào hợp đồng dễ làm việc, yên tâm hơn trong quá trình xây dựng. Tránh trường hợp gia chủ thuê đội nhỏ không có hợp đồng cũng như nhờ những người thân làm dẫn đến trường hợp khó ép tiến độ nhà thầu hay tình cảm người thân ảnh hưởng hoặc tăng chi phí phát sinh khó kiểm soát.
Khi gia chủ lựa chọn thi công trọn gói sẽ có sự hỗ trợ của nhà thầu, ví dụ hỗ trợ xin phép xây dựng, xin phép vỉa hè,… Đặc biệt nếu nhà thầu là đơn vị thiết kế thì họ sẽ hỗ trợ giảm chi phí thiết kế
Đơn vị thi công trọn gói uy tín sẽ thực hiện bảo hành bảo trì, ví dụ như chống thấm, nứt tường,… thay vì gọi nhiều đội thầu riêng lẻ thì khi không có hợp đồng hay sự cố thì xảy ra trường hợp đội hỗ trợ hoặc không cũng như không kết hợp xử lý với nhau. Đối với đội nhà thầu thi công trọn gói thì sẽ tự phối hợp, kiểm tra và xử lý nhanh chóng.

2 Xây nhà thô hoàn thiện gồm hạng mục gì?

Phần thi công hoàn thiện là công đoạn nhằm nâng cao tính thẩm mỹ của toàn bộ ngôi nhà. Những công việc thực hiện xây nhà hoàn thiện gồm:

Lắp đặt thiết bị điện toàn nhà như bóng điện, công tắc, ổ cắm, tủ điện, aptomat
Lắp đặt toàn bộ các thiết bị vệ sinh như lavabo, bàn cầu, vòi nước và các thiết bị nước khác
Lát gạch nền toàn nhà (trong phạm vi giọt nước xây dựng) và ốp tường toilet.
Mặt tiền: đá ốp trang trí, vật liệu conwood trang trí, lam & khung thép trang trí, lan can…
Nền: Vật liệu gạch ốp lát, len chân tường, sàn gỗ toàn nhà
Cửa: cửa ngoại thất & cửa nội thất
Sơn: Bả matit và sơn toàn nhà
Chống thấm: Chống thấm toilet, sàn mái, tường mặt bên, bồn hoa, ban công
Thiết bị M&E: thiết bị vệ sinh, thiết bị điện (công tắc, ổ cắm, đèn chiếu sáng, đèn trang trí, thiết bị camera, thiết bị điện thông minh nếu có), ống điều hòa, bình nước
Trần: trần thạch cao, trần ốp trang trí…
Cầu thang: Mặt đá/ mặt gỗ cầu thang; mặt dựng cầu thang; lan can cầu thang & tay vịn cầu thang
Sân trước và sân sau: Cổng mặt tiền, Khung bảo vệ, gạch/ đá ốp lát, tấm poly che mưa nếu có…
Ô thông tầng: Khung thép thông tầng, kính cường lực lấy sáng, cửa lấy gió.

Việc xây dựng thô trải qua nhiều công đoạn khác nhau là tiền đề cho phần hoàn thiện của ngôi nhà sau này. Hy vọng qua bài viết này, bạn đã hiểu rõ hơn về xây dựng phần thô và phần hoàn thiện gồm những công việc gì. Qua đó bạn dễ dàng theo dõi và nghiệm thu ngôi nhà nhanh chóng và hiệu quả hơn. Nếu cần thông tin chi tiết hơn, có thể liên hệ King House để được tư vấn, giải thích nhé!

3 Hồ sơ xây dựng nhà hoàn chỉnh gồm những gì?

Hồ sơ hoàn chỉnh khi xây nhà gồm phần kiến trúc, kết cấu, hạng mục điện, nước, nội thất và sân vườn là những hồ sơ mà King House sẽ bàn giao cho chủ đầu tư để thi công và giám sát công trình.

1. Phần kiến trúc

Nhằm đảm bảo chi tiết thiết kế kiến trúc, tính thẩm mỹ của công trình SBS sẽ gửi đến chủ đầu tư phần kiến trúc với các thông tin như sau:

Phối cảnh 3D tổng thể
Mặt bằng các tầng
Mặt bằng lát sàn các tầng
Mặt bằng trần các tầng
Các mặt đứng, mặt cắt chi tiết công trình
Chi tiết mặt đứng
Chi tiết thang bộ, vệ sinh các tầng
Chi tiết cửa, ban công và các chi tiết khác của công trình
Bản vẽ mô tả vật liệu sử dụng chi tiết cho ngôi nhà, màu sơn tường và các mặt đứng bên ngoài

2. Phần kết cấu

Để công trình bền vững theo thời gian và đảm bảo an toàn các phần kết cấu thi công nhà bao gồm:

Mặt bằng định vị lưới cột
Mặt bằng móng, dầm móng, cổ cột
Mặt bằng cấu kiện các tầng mái
Chi tiết cột, dầm, sàn, mái
Chi tiết thang
Mặt bằng lanh tô các tầng

3. Phần điện nước

Về hệ thống điện đảm bảo công suất sử dụng, bố trí ổ cắm đầy đủ cho các khu vực và công năng một cách hợp lý bao gồm:

Sơ đồ hệ thống điện tổng thể cho toàn bộ ngôi nhà
Mặt bằng bố trí hệ thống lưới điện ở các tầng và cầu thang
Bố trí điện cho hệ thống điện thoại, internet, dây cáp tivi
Mô tả vật liệu điện, kích cỡ dây điện cho các phòng

Hệ thống nước bao gồm:

Sơ đồ hệ thống nước cho toàn bộ ngôi nhà
Mặt bằng bố trí hệ thống nước các tầng, nhà vệ sinh
Mô tả vật liệu cấp thoát nước chi tiết

4. Phần nội thất

Phối cảnh 3D nội thất
Mặt bằng bố trí nội thất, kích thước chi tiết vật dụng các phòng
Mặt bằng chi tiết ốp lát gạch
Mặt bằng đóng trần nhà
Mặt bằng bố trí hệ thống đèn trang trí
Vật liệu nội thất sử dụng

5. Phần sân vườn

Phối cảnh 3D sân vườn
Mặt bằng bố trí chi tiết sân vườn

Những bộ hồ sơ trên, King House sẽ trình bày chi tiết và dễ hiểu để khách hàng hình dung và thi công giống với bản vẽ thiết kế nhất. Chẳng hạn như phần kết cấu sẽ được trình bày loại móng nhà, vị trí móng hay phần nội thất sẽ chú thích màu sắc vật liệu, tên vật liệu,…

Đối với những khách hàng thiết kế tự thi công, trong quá trình xây nhà King House sẽ hỗ trợ tư vấn về lựa chọn vật liệu, kỹ thuật thi công,… bằng các hình thức online, video call, Messenger, Zalo. Nếu bạn cần hỗ trợ thêm thông tin thì hãy liên hệ với King House để được tư vấn và hỗ trợ nhanh chóng nhất nhé!

4 Cầu thang hướng ra cửa chính và từ cửa chính hướng vào bếp có phạm phong thủy không?

Theo quan niệm dân gian xưa, cầu thang hướng ra cửa, hay bếp hướng ra cửa chính sẽ phạm phong thuỷ, gây ảnh hưởng đến sức khỏe, tiền bạc, bất an của gia chủ. Đó đều là những phong thuỷ cổ của người xưa để lại nhưng thiếu căn cứ, chưa có gì chứng minh được những quan niệm này là đúng hay sai.

Với quan điểm của King House khi thiết kế ngôi nhà thì phong thuỷ phải đi đôi với khoa học. Có nghĩa là phong thuỷ nó phải đi kèm với thực tế, phong thuỷ cũng tạo ra ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến sức khỏe gia chủ, giúp gia chủ sử dụng hợp lý, tiện nghi, và cảm thấy thoải mái, thư thái khi ở trong không gian sống của mình.

– Một số ví dụ cho thấy sự hợp lý giữa phong thuỷ và khoa học:

1. Nên bố trí Tủ lạnh, đến chậu rửa, rồi đến bếp

Quan điểm ở phong thuỷ thì tủ lạnh là nước nên không thể đặt gần bếp.
Về khoa học thì bố trí như vậy sẽ tiện trong quá trình sử dụng khi chúng ta lấy đồ từ tủ lạnh qua sơ chế ở chậu rửa, rồi mới đưa qua bếp để nấu.

2. Không bố trí đầu giường sát cửa đi

Quan điểm phong thuỷ thì gia chủ bố trí vậy sẽ không tốt cho sức khỏe.
Về khoa học bố trí như vậy người nằm ngủ sẽ cảm giác bất an, mất giấc ngủ nếu có người gõ cửa hay bất chợt mở cửa vào.

Việc tin vào phong thuỷ nhiều hay ít, tùy thuộc vào khách hàng. Nhưng với King House thì chúng tôi khuyên bạn không nên quá tin vào phong thuỷ một cách mụ mị, đừng quá lệ thuộc vào những phong thuỷ theo hướng mê tín dị đoan mà quên đi tính hợp lý trong kiến trúc. Khách hàng nên có sự chọn lọc và ưu tiên cho việc bố trí không gian thoáng đãng, đối lưu không khí tốt, có nhiều ánh sáng tự nhiên, công năng bố trí hợp lý, tiện nghi. Như vậy gia chủ mới đảm bảo được các vấn đề đặc biệt là vấn đề sức khỏe.

Nếu bạn cần giải đáp tư vấn thiết kế kiến trúc, xây dựng nhà ở thì hãy liên hệ với King House để được kiến trúc sư tư vấn và giải thích cho bạn nhanh nhất nhé!

5 Phong cách thiết kế nào đang thịnh hành nhất hiện nay và phù hợp với biệt thự?

6 Thiết kế nội thất cho biệt thự thường mất bao nhiêu thời gian?

7 Cách giảm chi phí phát sinh hậu kỳ trong quá trình thi công

Phát sinh chi phí hậu kỳ trong quá trình thi công là vấn đề mà nhiều chủ nhà quan ngại và đây cũng là câu hỏi được nhiều khách hàng nhắn gửi đến KING HOUSE. Để giúp khách hàng dễ dàng kiểm soát và hạn chế chi phí phát sinh trong quá trình thi công, dưới đây là chia sẻ từ KTS NAM:

Việc hạn chế phát sinh hậu kỳ trong quá trình thi công, trước hết liên quan đến đơn vị thiết kế. Nếu đơn vị thiết kế chuyên nghiệp thì cần nắm rõ nhu cầu của gia chủ như thế nào, từ đó đưa ra một khái toán dự trù chi phí xây dựng trọn gói từ mức đầu tư của gia chủ sẽ tầm bao nhiêu. Từ đó đơn vị sẽ cân đối diện tích, công năng, mức vật liệu phù hợp. Điều này giúp tránh được trường hợp thiết kế xong, sau đó khái toán thì sẽ làm tăng chi phí dự trù của gia chủ.

Kiến trúc sư khi thiết kế sẽ dựa theo bảng khái toán để nắm được công năng, vật liệu như thế nào để tối ưu phù hợp. Ví dụ, ngôi nhà đó sẽ dùng gạch gì của hãng nào, tầm giá bao nhiêu hoặc những vật liệu đổ rời thì mua ở đâu và có trên thị trường hay không cũng như giá có phù hợp với khái toán hay không.
Chủ đầu tư nên làm việc và trao đổi kỹ với đơn vị báo giá thi công. Bởi vì liên quan đến chốt hoặc thay đổi vật liệu. Nhằm đảm bảo đúng thiết kế và mức kinh phí. Tránh những trường hợp ngẫu hứng thay đổi vật liệu trong quá trình thi công hoặc làm tới đâu chọn vật liệu tới đó.

Nên tôn trọng bản vẽ thiết kế, bởi có những trường hợp chủ nhà sẽ bị ảnh hưởng bởi nhà thầu phụ sẽ những người khác dẫn tới phát sinh xây khác thiết kế, gây ảnh hưởng và tăng chi phí phát sinh trong quá trình thi công.

Trên đây là những điều mà gia chủ cần quan tâm trước khi thiết kế thi công ngôi nhà để giảm phát sinh chi phí hậu kỳ. Tại KING HOUSE, trước khi lên bản vẽ thiết kế chi tiết sẽ tư vấn và trao đổi kỹ lương với gia chủ về phương án thiết kế, công năng ngôi nhà và mức đầu tư. Từ đó có bảng khái toán chi tiết về diện tích xây dựng, vật liệu thi công,… qua đó giúp giảm thiểu rủi ro phát sinh chi phí hậu kỳ cho gia chủ. Hãy liên hệ với KING HOUSE ngay hôm nay để KTS của chúng tôi tư vấn cho bạn chi tiết và nhanh chóng!

8 Cùng một kích thước lô đất, công năng, số tầng và chi phí dự kiến. Vì sao có đơn vị tư vấn thi công trọn gói được và có đơn vị báo không đủ?

Để giúp bạn hình dung câu hỏi trên, KING HOUSE đưa ra một ví dụ như sau: Bạn có lô đất 5x20m và có nhu cầu xây 2 tầng 1 tum và diện tích sàn khoảng 210 – 220 m2, có mức dự trù kinh phí khoảng 1,9 tỷ. Tuy nhiên có đơn vị thi công trọn gói được có đơn vị thì báo không đủ.

Thực tế cùng một kích thước lô đất, công năng, số tầng và chi phí dự kiến nhưng có đơn vị tư vấn thi công trọn gói được và có đơn vị báo không đủ, thì liên quan đến việc sử dụng vật liệu, thiết bị trong thi công cũng như phong cách thiết kế của ngôi nhà.

Ví dụ:

Ở phần ngoại thất chẳng hạn, việc sử dụng sơn nước nhiều thì chi phí sẽ thấp hơn so với việc sử dụng các vật liệu như gạch, đá ốp lát hoặc vật liệu giả gỗ ngoài trời.
Ở nội thất, nếu một phòng khách thiết kế theo dạng tủ thấp, sofa đơn giản và sau lưng sơn nước và treo tranh thì chi phí sẽ thấp hơn khi ốp các vật liệu vách lớn sau lưng sofa hoặc kệ tivi cao đến trần,…

Ngoài ra, mỗi đơn vị sẽ khác nhau ở mỗi phân khúc mà họ chọn. Có đơn vị chuyên thi công ở phân khúc cao, có đơn vị thi công ở phân khúc thấp hoặc đơn vị đó tư vấn chưa chi tiết. Chính vì vậy, chủ đầu tư nên trao đổi kỹ với KTS cũng như đơn vị thiết kế để tư vấn công năng, vật liệu phù hợp với nhu cầu, kinh phí của mình.

Có 03 yếu tố để giảm kinh phí, phù hợp với mức đầu tư của mình hơn:

Gia chủ có thể cân đối giảm diện tích sàn. Bởi diện tích sàn càng lớn thì chi phí càng lớn
Phong cách thiết kế: Những phong cách thiết kế như Luxury, Indochine,… thường chi phí thi công sẽ cao hơn các phân khúc như phong cách tối giản
Vật liệu hoặc thiết bị sử dụngcho ngôi nhà.

Tại KING HOUSE, trước khi lên bản vẽ công năng ngôi nhà, chúng tôi sẽ tư vấn và trao đổi kỹ lưỡng với gia chủ về công năng, phong cách thiết kế và mức đầu tư của gia chủ. Từ đó khái toán chi phí phù hợp và chi tiết nhất về vật liệu, diện tích xây dựng,… từ đó hạn chế phát sinh chi phí hậu kỳ.

9 Ô thông tầng nên trồng loại cây thân gỗ gì để không bị héo và dễ chăm sóc?

Không chỉ giúp lấy ánh sáng và thông gió, ô thông tầng trở thành khu vực lý tưởng để trang trí tiểu cảnh và trồng cây thân gỗ trong nhà. Điều này giúp điều hòa không khí, tăng tính thẩm mỹ cho không gian nội thất ngôi nhà. Trong bài viết này, KING HOUSE xin chia sẻ đến bạn các loại cây thân gỗ trồng ở giếng trời đẹp mà lại dễ chăm sóc. Mời bạn cùng tham khảo nhé!

1. Các loại cây thân gỗ trồng trong nhà dễ chăm sóc và không bị héo

1.1. Cây đào tiên cảnh

Cây đào tiên cảnh còn gọi là cây trường thọ được nhiều gia chủ lựa chọn để trồng trong nhà hiện nay. Loại cây này có nhiều cành tỉa ra, thân màu nâu, vỏ cây không nhẵn bóng, tán lá rộng và to với thân cây có chiều cao trung bình từ 3m – 8m.

Với đặc tính ưa sáng, không có nhu cầu cấp nước lớn nên đào tiên cảnh rất dễ trồng và không cần chăm sóc cầu kỳ nhưng vẫn đảm bảo khả năng sinh trưởng tốt. Ngoài ra, lớp màu lá xanh đậm giúp cây quang hợp tốt nên loại cây này trở thành sự lựa chọn hàng đầu khi trồng cây dưới ô thông tầng. Bên cạnh đó, bạn chỉ cần dành 1 khoảng đất nhỏ và có độ tơi xốp tốt hoặc bồn cây cũng giúp cây phát triển tốt. Đúng với tên gọi của nó, trong phong thủy cây đào tiên cảnh tượng trưng cho sự may mắn, sung túc.

1.2. Cây Phát Tài Núi

Đặc điểm của cây phát tài núi là thân gốc với nhiều phân cành, thân cây mọc ra nhiều rễ phụ. Đây là loại cây ưa sáng, khả năng chịu hạn tốt và có tốc độ sinh trưởng nhanh. Với sức sống bền bỉ và mạnh mẽ, thích nghi với mọi điều kiện thời tiết nên cây phát tài núi được ưa chuộng để trồng ở khu vực giếng trời.

Bên cạnh đó, theo phong thủy thì loại cây này đem lại nguồn sinh khí dồi dào, tinh thần tích cực và may mắn cho gia chủ.

1.3. Cây Bàng Đài Loan

Đây là loại cây thân gỗ nhỏ thẳng với nhiều cành thẳng mọc nhếch lá đơn nhỏ mọc tập trung ở đầu cành tạo nhiều tầng tán đẹp mắt. Loại cây này có đặc tính ưa sáng, đất giàu dinh dưỡng và không cần phải cắt tỉa cành thường xuyên. Do đó, cây bàng đài loan trồng trong nhà mang đến không gian nội thất đẹp mắt và trong lành hơn.

1.4. Cây Hoa Ban

Hoa ban có vẻ đẹp thanh thoát, dịu dàng, lãng mạn và hương thơm ngây ngất. Cây hoa ban thuộc loại cây thân gỗ, cao khoảng 5 – 12m. Thân cành có vỏ màu nâu, khi còn non có lông mịn sau nhẵn. Lá ban hình mọc so le, gốc hình tim, rìa gần tròn, đầu khuyết sâu thành hai thùy nông. Kích thước phiến lá của nó dài khoảng 10-20 cm và rộng bản. Tương tự như các loại cây trên, cây hoa ban có đặc điểm sinh thái ưa sáng và chống chịu với thời tiết tốt nên rất phù hợp để trồng trong nhà.

1.5. Cây Ngọc Lan

Cây ngọc lan có độ cao từ 10 – 15m, đây cũng là loại cây ưa sáng, chịu được thời tiết khắc nghiệt nên trở thành sự lựa chọn để trồng ở khu vực ô thông tầng. Ngoài ra, hoa của cây ngọc lan rất thơm giúp tỏa ngát hương khắp ngôi nhà đồng thời tạo nên không gian sống tươi mát và tràn đầy sức sống.

2. Lưu Ý Khi Trồng Cây Thân Gỗ Trong Nhà

Để cây phát triển tốt dưới ô thông tầng, bên cạnh lưu ý đến kích thước và không gian để trồng cây bạn cần chú ý đến những điều như:

Tưới cây thường xuyên để giữ cây luôn tươi tốt với lượng nước phù hợp với từng loại cây bởi mỗi cây thân gỗ sẽ có khả năng hấp thụ nước khác nhau. Bạn có thể dùng tay hoặc que để kiểm tra độ ẩm của đất, từ đó quyết định lượng nước phù hợp.
Thực hiện tỉa cành, lá sum suê nhằm đảo bảo không gian sinh hoạt không bị cản trở cũng như làm mất tính thẩm mỹ trong ngôi nhà.
Để cây phát triển khỏe mạnh, thông thường bạn nên bón phân nhằm cung cấp các chất dinh dưỡng cần thiết cho cây.

Điều kiện ánh sáng dưới giếng trời không hẳn là nguyên nhân khiến cây bị chết, có thể là do đất trồng không đủ dinh dưỡng, rễ cây bị thối hoặc rễ không bám sâu dưới đất. Do đó, ngoài việc chọn cây thân gỗ phù hợp bạn cần chăm sóc cho nó. Hy vọng, qua bài viết chia sẻ này của Công ty thiết kế và xây dựng (KING HOUSE) bạn có thể lựa chọn loại cây thân gỗ cho khu vực ô thông tầng giúp tô điểm cho không gian ngôi nhà. Cảm ơn bạn đã theo dõi bài viết!

Nhận tư vấn ngay

Danh mục dự án

Dự án nổi bật

Xây Nhà Hết Bao Nhiêu Tiền? Cách Dự Trù Chi Phí Và Tránh Phát Sinh

Giới thiệu