Với căn hộ dịch vụ, một bản thiết kế tốt không chỉ cần đẹp mà còn phải giải được bài toán đầu tư và khai thác lâu dài. Từ số lượng phòng, diện tích sử dụng, hệ thống kỹ thuật đến vật liệu hoàn thiện, mỗi quyết định ở giai đoạn thiết kế đều có thể ảnh hưởng đến chi phí xây dựng, khả năng vận hành và hiệu quả cho thuê sau khi công trình hoàn thành.
Vì vậy, trước khi bắt đầu xây dựng căn hộ dịch vụ, chủ đầu tư nên giải quyết rõ 7 bài toán quan trọng ngay từ khâu thiết kế.
1. Tối Ưu Số Lượng Phòng Nhưng Không Làm Giảm Chất Lượng Không Gian
Đây thường là bài toán đầu tiên của chủ đầu tư.
Cùng một diện tích đất, bố trí thêm được phòng có thể gia tăng khả năng khai thác. Tuy nhiên, nếu chỉ tập trung tăng số lượng phòng mà bỏ qua diện tích sử dụng, ánh sáng, thông gió và sự thuận tiện trong sinh hoạt, chất lượng căn hộ sẽ giảm đáng kể.
Phương án thiết kế cần cân bằng giữa số lượng phòng và trải nghiệm của người thuê, đồng thời hạn chế những diện tích giao thông hoặc góc chết không cần thiết.
2. Xác Định Đúng Loại Căn Hộ Và Nhóm Khách Thuê
Không phải căn hộ dịch vụ nào cũng nên thiết kế giống nhau.
Khách thuê ngắn hạn, chuyên gia, nhân viên văn phòng, người nước ngoài hay khách thuê dài hạn sẽ có những yêu cầu khác nhau về diện tích, nội thất và tiện ích.
Việc xác định nhóm khách hàng mục tiêu từ đầu giúp kiến trúc sư lựa chọn phương án studio, căn hộ 1 phòng ngủ hoặc các loại hình phù hợp, thay vì xây xong mới tìm cách điều chỉnh theo thị trường.
3. Giải Quyết Cách Âm Giữa Các Căn Hộ
Cách âm là một yếu tố rất dễ bị xem nhẹ trên bản vẽ nhưng lại ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm khi công trình đi vào hoạt động.
Căn hộ nằm sát nhau, hành lang chung, tiếng đóng mở cửa, hệ thống cấp thoát nước hay tiếng sinh hoạt giữa các tầng đều có thể trở thành vấn đề nếu không được tính toán từ đầu.
Giải pháp về tường, sàn, trần, cửa và vị trí đường ống kỹ thuật nên được xem xét ngay trong quá trình thiết kế để hạn chế việc phải xử lý bổ sung sau khi hoàn thiện.
4. Thiết Kế Hệ Thống Điện – Nước – Điều Hòa Phù Hợp Với Mật Độ Sử Dụng
Một công trình có nhiều căn hộ đồng nghĩa với số lượng thiết bị điện, máy lạnh, khu vệ sinh, bếp và nhu cầu sử dụng nước lớn hơn nhà ở thông thường.
Nếu hệ thống kỹ thuật không được tính toán đúng công suất, khi đưa vào khai thác có thể xuất hiện tình trạng nước yếu, thoát nước chậm, quá tải điện hoặc khó kiểm tra, bảo trì.
Vì vậy, MEP cần được triển khai đồng bộ với kiến trúc, tránh tình trạng hoàn thiện mặt bằng rồi mới tìm vị trí bố trí hệ thống kỹ thuật.
5. Kiểm Soát Chống Thấm Ngay Từ Thiết Kế Và Thi Công
Căn hộ dịch vụ thường có nhiều khu vệ sinh, khu bếp, ban công và hệ thống đường ống chạy qua nhiều tầng.
Chỉ một vị trí xử lý chống thấm không tốt cũng có thể ảnh hưởng đến căn hộ phía dưới, gây hư hỏng trần, tường và nội thất. Khi công trình đang có khách thuê, việc sửa chữa còn ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động khai thác.
Do đó, các khu vực có nguy cơ thấm cần được xác định rõ và có giải pháp kỹ thuật phù hợp ngay từ hồ sơ thiết kế.
6. Cân Đối Chi Phí Đầu Tư Với Độ Bền Và Khả Năng Khai Thác
Làm căn hộ dịch vụ không nhất thiết phải sử dụng vật liệu đắt nhất.
Điều quan trọng là lựa chọn đúng vật liệu cho đúng vị trí.
Những khu vực sử dụng thường xuyên như sàn, cửa, thiết bị vệ sinh, phụ kiện, bếp hay hành lang cần ưu tiên độ bền và khả năng bảo trì. Trong khi đó, những hạng mục trang trí có thể được cân đối theo phân khúc khách thuê và ngân sách đầu tư.
Một phương án thiết kế phù hợp sẽ giúp chủ đầu tư kiểm soát chi phí ban đầu nhưng vẫn đảm bảo công trình đủ bền để khai thác lâu dài.
7. Tính Trước Bài Toán Vận Hành, An Toàn Và PCCC
Thiết kế căn hộ dịch vụ không nên dừng lại ở việc chia được bao nhiêu phòng.
Ngay từ phương án ban đầu cần xem xét giao thông chung, lối tiếp cận, khu kỹ thuật, vị trí thiết bị, không gian phục vụ vận hành và các yêu cầu về an toàn, thoát nạn, phòng cháy chữa cháy theo quy định áp dụng cho công trình.
Nếu những yếu tố này được xem xét quá muộn, phương án kiến trúc có thể phải điều chỉnh, kéo theo thay đổi diện tích sử dụng và chi phí triển khai.
>> Xem thêm: 8 Thành Phần Cốt Lõi Của Hệ Thống PCCC Trong Mô Hình Cho Thuê Theo Quy Định Mới Nhất
Thiết Kế Đúng Từ Đầu Giúp Chủ Đầu Tư Kiểm Soát Tốt Hơn Cả Công Trình
Với căn hộ dịch vụ, mỗi mét vuông đều liên quan đến chi phí đầu tư và khả năng tạo doanh thu. Vì vậy, thiết kế không chỉ là tạo nên một công trình đẹp mà cần giải quyết đồng thời bài toán công năng – kỹ thuật – chi phí – vận hành – khả năng khai thác lâu dài.
KHC cung cấp giải pháp thiết kế và thi công căn hộ dịch vụ, đồng hành cùng chủ đầu tư từ bước nghiên cứu mặt bằng, bố trí công năng, định hướng kiến trúc đến triển khai kỹ thuật và thi công thực tế.
Bạn đang có khu đất và dự kiến đầu tư căn hộ dịch vụ tại TP.HCM?
Hãy gửi diện tích đất + số tầng dự kiến + nhu cầu số phòng, King House sẽ tư vấn phương án phù hợp với định hướng đầu tư và khai thác của bạn.
>> Xem thêm: Đơn Vị Thiết Kế Và Thi Công Căn Hộ Dịch Vụ TPHCM
