Trong bối cảnh các quy định về giấy phép xây dựng ngày càng được siết chặt nhằm bảo đảm an toàn và trật tự đô thị. Việc xây nhà đòi hỏi Chủ đầu tư phải nắm rõ quy trình pháp lý ngay từ đầu. Hiểu đúng – làm đúng không chỉ giúp rút ngắn thời gian xin phép, hạn chế phát sinh chi phí mà còn đảm bảo công trình được triển khai hợp pháp, suôn sẻ.
Dưới đây KING HOUSE hướng dẫn chi tiết về quy trình xin giấy phép xây dựng nhà ở năm 2026 mà bất kỳ Gia chủ nào cũng nên nắm rõ biết trước khi khởi công.
1. Giấy Phép Xây Dựng Là Gì?
Việc xây dựng nhà ở hiện nay không chỉ xuất phát từ nhu cầu cá nhân của gia chủ mà còn phải tuân thủ một hệ thống quy định pháp lý chặt chẽ. Theo Khoản 17, Điều 3 Luật Xây dựng 2014, giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý (theo mẫu quy định) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, cho phép chủ đầu tư thực hiện việc xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình.
>> Xem thêm Khoản 17, Điều 3 Luật Xây dựng 2014 về giấy phép xây dựng tại đây!
Trong thực tế, theo Luật Xây dựng sửa đổi, bổ sung năm 2020 (Luật số 62/2020/QH14), giấy phép xây dựng được chia thành nhiều loại, gồm: giấy phép xây dựng mới, giấy phép sửa chữa – cải tạo, giấy phép di dời công trình và giấy phép xây dựng có thời hạn.
Từ ngày 1/7/2025, theo quy định mới, nhà ở riêng lẻ sẽ không phải xin giấy phép xây dựng nếu đáp ứng các điều kiện:
- Thuộc dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500.
- Hoặc nằm ở khu vực nông thôn/miền núi chưa có quy hoạch đô thị.
- Bên cạnh đó, thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng cũng được điều chỉnh, chuyển về UBND cấp xã theo mô hình quản lý 2 cấp.
Vì vậy, trước khi nộp hồ sơ hoặc chuẩn bị thi công, Chủ đầu tư nên kiểm tra xem công trình hoặc thửa đất có thuộc trường hợp được miễn giấy phép hay không. Nếu thuộc diện miễn, thay vì xin giấy phép, chủ đầu tư chỉ cần gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ thiết kế theo quy định.
2. Mục Đích Của Việc Xin Giấy Phép Thi Công
Việc thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho Chủ đầu tư cũng như góp phần tạo lập trật tự đô thị bền vững:
- Đảm bảo công trình phù hợp quy hoạch và pháp luật: Giúp công trình tuân thủ quy hoạch, chỉ giới xây dựng, chiều cao, mật độ và hệ số sử dụng đất, đảm bảo không vi phạm pháp luật.
- Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Chủ đầu tư: Giấy phép xây dựng nhà ở chứng minh quyền xây dựng hợp pháp, giảm tranh chấp và thuận lợi cho hoàn công, giao dịch tài sản.
- Đảm bảo an toàn kết cấu và chất lượng: Hồ sơ và bản vẽ thiết kế chuẩn giúp công trình đạt tiêu chuẩn kỹ thuật, giảm rủi ro và nâng cao tuổi thọ.
- Tạo minh bạch và trật tự đô thị: Xin phép xây dựng giúp quản lý đô thị, cảnh quan và kiến trúc đồng bộ, hạn chế xây dựng sai phép.
- Tránh rủi ro pháp lý và chi phí phát sinh: Thi công không phép có thể bị phạt hoặc buộc tháo dỡ; nộp đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng giúp tránh hậu quả và chi phí không cần thiết.
3. Quy Trình Xin Giấy Phép Xây Dựng Nhà Ở Năm 2026 Mới Nhất
3.1. Xác định trường hợp phải xin giấy phép xây dựng
a) Theo Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 175/2024/NĐ‑CP, việc xin giấy phép xây dựng là bắt buộc đối với nhiều công trình, trong đó có nhà ở riêng lẻ, trừ các trường hợp được miễn theo quy định.
- Cơ quan cấp giấy phép xây dựng cần kiểm tra điều kiện được quy định tại Điều 50, NĐ 175/2024/NĐ‑CP.
- Khi cấp giấy phép, cơ quan có thẩm quyền sẽ đối chiếu thiết kế xây dựng với các yêu cầu: quy hoạch, an toàn công trình, môi trường, phòng cháy – chữa cháy,… theo các điều kiện tại Luật Xây dựng 2025.
b) Luật Xây dựng 2025 & Nghị định 175/2024/NĐ‑CP: điểm mới liên quan đến xin phép xây dựng
- NĐ 175/2024/NĐ‑CP là văn bản hướng dẫn chi tiết Luật Xây dựng, quy định rõ các điều kiện, quyền hạn, trách nhiệm trong cấp giấy phép xây dựng.
- Theo Luật Xây dựng 2025 có những trường hợp được miễn giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ. Ví dụ: như nhà dưới 7 tầng thuộc dự án đô thị với quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt.
- Do đó, để xác định xem một công trình nhà ở có cần xin phép hay không, Chủ đầu tư cần kiểm tra: quy mô công trình, quy hoạch xây dựng khu đất, điều kiện an toàn – kỹ thuật theo yêu cầu của Luật Xây dựng.
- Hồ sơ xin phép xây dựng phải có đầy đủ đơn đề nghị cấp giấy phép, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, bản vẽ thiết kế xây dựng và các giấy tờ liên quan theo quy định của pháp luật
3.2. Chuẩn Bị Thành Phần Hồ Sơ
a) Chứng từ mặt bằng công trình
- Bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng, hợp đồng thuê đất,…) hợp pháp và còn hiệu lực.
- Bản vẽ sơ đồ vị trí, ranh giới đất thể hiện rõ diện tích, lối đi, hướng xây dựng, mốc giới công trình.
- Xác nhận của cơ quan quản lý quy hoạch hoặc UBND cấp xã/phường về vị trí công trình phù hợp quy hoạch.
b) Bộ bản vẽ thiết kế công trình
- Bản vẽ kiến trúc: mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, phối cảnh công trình.
- Bản vẽ kết cấu: móng, khung, dầm, cột, sàn… đảm bảo an toàn chịu lực.
- Bản vẽ hệ thống kỹ thuật (nếu có yêu cầu): điện, nước, PCCC, thoát nước, thông gió,…
- Phê duyệt thiết kế cơ sở (nếu bắt buộc theo NĐ 175/2024/NĐ‑CP).
Lưu ý: Hồ sơ phải được ký, đóng dấu bởi chủ đầu tư và đơn vị tư vấn thiết kế có năng lực theo quy định.
3.3. Nộp hồ sơ cho cơ quan có thẩm quyền
– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ:
- Thông thường: Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã/phường nơi có công trình xây dựng.
- Trường hợp đặc biệt hoặc theo tuyến: UBND cấp tỉnh hoặc cơ quan được phân công theo quy định của pháp luật.
– Thời hạn xử lý hồ sơ: Trong vòng 05 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xem xét hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ, cơ quan tiếp nhận phải:
- Thông báo bằng văn bản cho người nộp hồ sơ.
- Hướng dẫn chi tiết để người nộp hoàn thiện hoặc bổ sung hồ sơ theo quy định
Lưu ý: Việc này nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Chủ đầu tư và tránh tình trạng bị từ chối hồ sơ một cách không minh bạch.
3.4. Thẩm định chuyên ngành và lấy ý kiến nếu cần
Sau khi hồ sơ xin phép xây dựng được nộp, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành thẩm định chuyên ngành để đánh giá tính hợp lệ, đầy đủ và phù hợp với các quy định pháp luật.
- Đối với hồ sơ hợp lệ: Cơ quan Cơ sẽ cấp giấy biên nhận để xác nhận đã tiếp nhận hồ sơ, đồng thời hẹn ngày khảo sát thực tế tại công trình. Việc khảo sát này giúp cơ quan kiểm tra xem bản vẽ thiết kế và thực trạng công trình có phù hợp trước khi tiến hành cấp phép chính thức.
- Đối với hồ sơ chưa hợp lệ: Cơ quan thẩm định phải thông báo bằng văn bản cho người nộp hồ sơ, đồng thời hướng dẫn chi tiết các nội dung cần bổ sung hoặc chỉnh sửa.
- Lấy ý kiến chuyên ngành nếu cần: trong một số trường hợp đặc thù, cơ quan thẩm định có thể lấy ý kiến từ các đơn vị chuyên môn để đảm bảo công trình xây dựng an toàn và phù hợp quy định pháp luật.
Quá trình thẩm định chuyên ngành này là một bước bắt buộc và quan trọng trong thủ tục xin giấy phép xây dựng, đóng vai trò quyết định trước khi hồ sơ được chấp thuận và tiến tới cấp giấy phép xây dựng chính thức.
3.5. Cấp giấy phép xây dựng
Sau khi hồ sơ xin phép xây dựng nhà ở được thẩm định và đảm bảo đầy đủ, hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành cấp giấy phép xây dựng chính thức.
- Thời hạn cấp phép: theo quy định, cơ quan có thẩm quyền phải cấp giấy phép xây dựng trong thời gian tối đa 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này áp dụng cho cả hồ sơ xin phép xây dựng nhà ở riêng lẻ và các công trình dân dụng khác theo Luật Xây dựng.
- Hình thức nhận giấy phép: Chủ đầu tư nhận bản gốc giấy phép xây dựng tại cơ quan cấp phép hoặc theo hình thức điện tử nếu địa phương triển khai hệ thống cấp phép xây dựng trực tuyến.
4. Những Câu Hỏi Liên Quan Về Vấn Đề Xin Giấy Phép Xây Dựng Nhà Ở Dân Dụng
– Giấy phép xây dựng có thời hạn bao lâu?
- Thời hạn giấy phép xây dựng nhà ở thường là 12 tháng kể từ ngày cấp.
- Nếu công trình chưa khởi công, có thể gia hạn 01 lần tối đa 12 tháng theo quy định.
– Lệ phí xin giấy phép xây dựng nhà ở
- Mức lệ phí do UBND cấp tỉnh nơi xây dựng công trình quy định.
- Phụ thuộc vào loại công trình, số tầng, diện tích xây dựng.
– 3 trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng
- Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, thuộc dự án đô thị đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt.
- Công trình tạm phục vụ thi công, nông nghiệp, nông thôn.
- Sửa chữa, cải tạo nhỏ không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không tăng tầng hoặc diện tích vượt quy hoạch.
– Sửa nhà có cần xin giấy phép xây dựng hay không?
- Sửa nhỏ: không cần xin phép.
- Sửa lớn (thay đổi kết cấu, tăng tầng, mở rộng diện tích): phải xin giấy phép xây dựng.
– Xây nhà vùng nông thôn có cần làm đơn cấp phép xây nhà ở không?
- Vẫn phải nộp hồ sơ xin phép tại UBND xã/phường nếu xây mới hoặc vượt diện tích được miễn.
- Nếu thuộc trường hợp miễn giấy phép, vẫn cần lưu hồ sơ thiết kế cơ bản để quản lý và phục vụ quy hoạch.
Qua những chia sẻ trên, hy vọng bài viết đã giúp ích cho Quý Gia Chủ trong việc hiểu rõ hơn về quy trình xin phép xây dựng cũng như các yêu cầu pháp lý cần chuẩn bị trước khi thi công. Việc nắm vững hồ sơ, thủ tục và các bước thực hiện không chỉ giúp quá trình xây dựng diễn ra thuận lợi mà còn tránh những rủi ro, phát sinh không đáng có.
Nếu Quý Gia Chủ đang có ý định thiết kế – thi công nhà, hoặc cần hỗ trợ trọn gói hồ sơ xin phép xây dựng, hãy liên hệ ngay King House.
![[Dự Án] Thiết Kế Nội Thất Văn Phòng Hiện Đại Tại Tỉnh Đồng Tháp | Văn Phòng Kim Hoàng](thumbs/720x480x1/upload/news/3dnt-kim-hoang-23-10-hnh-unh-4-8775.jpg)
